Zur Wertermittlung einer Immobilie können verschiedene Verfahren angewendet werden.
1. Vergleichswertverfahren
Professionelle Gebäudegutachter nutzen das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Immobilie eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gegenübergestellt; die Preise werden abgeglichen. Dieses Verfahren eignet sich z.B. für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke oder Reihenhäuser; bei Eigentumswohnungen in Großstädten finden sich oftmals vergleichbare Wohnungen im selben Haus oder in derselben Straße.
Alternativ kann, um den Immobilienwert mittels Vergleichswertverfahren zu fixieren, auch die sogenannte Bodenrichtwertkarte herangezogen werden. Diese ist beim örtlichen Gutachterausschuss* verfügbar. Die Grundlage des Vergleichs ist dann die sogenannte Kaufpreissammlung (= Sammlung anonymisierter, notariell bekundeter Immobilientransaktionen) des örtlichen Gutachterausschusses.
Der Gebäudegutachter kann bei der Wertermittlung Zu- und Abschläge festsetzen.
Abschläge („Malus-Punkte“) werden fällig, wenn
- die Immobilie Umwelteinflüssen ausgesetzt ist oder an einer viel befahrenen Straße liegt,
- eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird (der Wert ist in diesem Fall etwa 20 % niedriger anzusetzen als der einer bezugsfreien Wohnung),
- die Absicht besteht, in eine vermietete Wohnung einzuziehen. In diesem Fall muss dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden, was in der Regel ein kompliziertes und langwieriges Verfahren nach sich zieht.
*Bei der Institution Gutachterausschuss handelt es sich um ein unabhängiges Gremium von Immobiliensachverständigen, dessen Aufgabe es ist, auf dem Immobilienmarkt Transparenz sicherzustellen. Dazu erhalten die jeweiligen örtlichen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse von den Notaren anonymisierte Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge.
2. Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren ergibt sich der Marktwert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen. Es wird in der Regel eingesetzt bei Wohnungen und Gewerbeflächen sowie bei Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und Logistikflächen.
Zunächst werden getrennt voneinander der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen berechnet.
Bei der Berechnung des Gebäudewertes sind folgende Faktoren relevant:
- Mieteinnahmen abzgl. der Verwaltungskosten
- Kosten für Instandhaltung
- mögliche Mietausfälle, die vom Eigentümer zu tragen sind
Abschließend wird der Gesamtertragswert aus dem Wert des Grundstücks und der Höhe der Mieteinnahmen berechnet.
Es gibt einfache und vollständige Ertragswertverfahren. Bei letzterem wird die Bodenwertverzinsung auf der Basis des Vergleichswertverfahrens einbezogen, wobei der Liegenschaftszinssatz mit herangezogen wird.
Beim Ertragswertverfahren ist zu beachten:
- Die Boden- und Gebäudewerte können schwanken.
- Der Gebäudewert ist abhängig von Alter und Abnutzung der Immobilie.
- Der Wert hängt insbesondere davon ab, ob eine sanierte oder eine renovierungsbedürftige Immobilie angeboten wird.
- Die Miete wird zwangsläufig verringert, wenn in ein Gebäude nicht konstant investiert wird.
3. Sachwertverfahren
Diese Methode eignet sich besonders für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Bodenwert wird getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet. Für die Berechnung des Bodenwertes wird das Vergleichswertverfahren herangezogen, für die Gebäudewertberechnung dagegen das Sachwertverfahren (hierbei sind die Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten des Gebäudes als Sachwert maßgeblich). Schließlich wird durch Addition von Bodenwert und Gebäudewert der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie festgesetzt.
Auf die Berechnung des Gebäudewertes haben diverse Faktoren Einfluss:
- Wohnfläche
- Bauqualität
- Vorhandensein bzw. Beschaffenheit von Außenanlagen (Terrasse, Garten) oder Nebengebäuden (Garage, Scheune)
- Geschätzte Herstellungskosten (Kosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude komplett neu errichtet werden würde); zur Festlegung der Herstellungskosten ziehen Sachverständige Richtwerte heran.
Wichtig:
Die Baukosten (Festlegung pro m2) richten sich nach dem jeweiligen Haustyp. Davon werden Abnutzungsgrad und Restdauer der Immobilie abgeleitet.
Die Gesamtnutzungsdauer ist abhängig vom Gebäudetyp und von der Standardausstattung des Gebäudetyps.
Pro Jahr kommt es zu einer Wertminderung. Diese wird errechnet: Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Dem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden.
Der Marktanpassungsfaktor ist zu berücksichtigen, d.h. der final angesetzte Wert muss in Relation zu vergleichbaren Immobilien stehen; zudem bestimmt auch die Nachfrage den Wert mit.
Eigenheime in ländlichen, strukturschwachen Gegenden haben einen geringeren Verkehrswert als vergleichbare Eigenheime in gut situierten Vierteln einer Metropole!
