Immo-Infos

Wissenswertes rund
um die Immobilie

Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf müssen viele unterschiedliche Faktoren beachtet werden, z.B. der aktuelle Marktpreis und die Marktpreisentwicklung, Werbung und Zielgruppe, Rechtssicherheit beim Verkauf u.v.m.

Um den besten Preis zu erzielen, sollte man den Markt gut kennen sowie das Potenzial, die Stärken und die Schwachstellen der eigenen Immobilie realistisch einschätzen. Dazu müssen Fristen und verbindliche Schritte eingehalten sowie notwendige Unterlagen beschafft werden. Ein sehr komplexer Prozess also, bei dem wir Ihnen gerne zur Seite stehen.

Immobilienvermietung

Wenn es um die Vermietung einer Immobilie geht, ist vor allem bei der Auswahl der Mieter große Sorgfalt anzuraten. Zunächst müssen geeignete Bewerber gefunden werden, etwa in Online- Immobilienportalen, sozialen Netzwerken oder über das eigene Netzwerk.

Haben sich geeignete Interessenten gefunden, sollten bestimmte Unterlagen eingeholt werden, um die Solvenz und Bonität des Mieters sicherzustellen, z.B. eine Schufa-Auskunft und Einkommensnachweise. Auch die richtigen Fragen an den Mietinteressenten sind von Bedeutung, etwa zu den Gründen für den Umzug, die Berufstätigkeit und Angewohnheiten wie Rauchen. Schließlich müssen ein rechtssicherer Mietvertrag erstellt und sämtliche organisatorischen Schritte absolviert werden (Kaution, Wohnungsübergabe usw.). 

Anmietung einer Immobilie

Wer selbst eine Immobilie anmieten möchte, sollte alles richtig machen, um beim künftigen Vermieter einen optimalen Eindruck zu hinterlassen. Alle notwendigen, aktuellen Dokumente wie Bonitätsnachweis, Schufa-Auskunft, ggf. Bürgschaft usw. sollten zur Hand sein und innerhalb einer ordentlichen Bewerbungsmappe übergeben werden. Wichtig ist auch, bei der Besichtigung klares Interesse an der Anmietung der Immobilie zu bekunden, gezielte Fragen zu stellen und die eigenen positiven, sympathischen Eigenschaften deutlich herauszustellen.  

Der Verkaufsprozess

Schritt für Schritt

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Wertermittlung 

Die realistische und präzise Marktwertermittlung ist die wichtigste Grundlage für den Verkauf der Immobilie. Wird der Preis zu hoch gesetzt, verprellt man leicht potenzielle Käufer. Ist er dagegen zu niedrig, muss man eine nicht zu bewältigende Flut an Anfragen befürchten – und verkauft trotz der hohen Nachfrage ggf. unter dem echten Marktwert. Senkt man nachträglich den Preis, lässt dies potenzielle Käufer vermuten, dass die Immobilie „ausgebrannt“ ist.

Somit sind genaue Fachkenntnisse notwendig, um einen seriösen, marktorientierten Preis festzulegen, auf dessen Basis später dann der Verkaufsprozess erfolgen wird. Für eine fundierte Wertermittlung müssen in jedem Fall wichtige Faktoren wie Immobilienmarktlage und -entwicklung (Nachfrage!) sowie Lage, Alter und Renovierungsstand der Immobilie beachtet werden.

Achtung: Angebote wie z.B. eine schnelle Online-Wertermittlung beziehen diese Faktoren nicht mit ein!

Genauere Infos zur Wertermittlung in unseren FAQs

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Unterlagenbeschaffung und -aufbereitung

Für einen Immobilienverkauf bzw. die Angebotserstellung sind zahlreiche Unterlagen für die Käufer und Finanzierungsinstitute unabdingbar. Dabei ist zu unterscheiden zwischen angebotsspezifischen, käuferspezifischen und bankspezifischen Unterlagen, die teilweise auch gesetzlich vorgeschrieben sind (z.B. Energieausweis oder spezielle Gutachten bei Betreuungsfällen). Auch gibt es je nach Immobilienart verschiedene Unterlagen. 
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Um die Dokumente zu beschaffen, muss der Verkäufer Ämter und Anlaufstellen wie Grundbuch- oder Bauamt, Liegenschaftskataster oder Hausverwaltung kontaktieren. Dazu kommt, dass nicht immer alle Dokumente brauchbar oder vorhanden sind, sodass z.B. Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Energieausweise usw. erst noch erstellt werden müssen. 

Mehr zu diesem Thema können Sie in unseren FAQs nachlesen!
 

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Bewerbung der Immobilie: Das richtige Marketing entscheidet über den Verkaufserfolg

Sind alle Dokumente in der richtigen Form vorhanden? Dann kann es losgehen mit der Werbung für die Immobilie. Hier ist Qualität besonders wichtig, da nur professionell aufgemachte Werbeunterlagen seriöse und solvente Käufer anziehen und sogar helfen können, den Verkaufspreis noch zu steigern.

Was bei Immobilien-Werbung und -Marketing unbedingt beachtet werden sollte: 

  • Professionelles Exposé mit hochwertigen Objektfotos
  • Nutzung aller Medien und Online-Portale im Bereich Immobilienverkauf
  • Anpassung der Werbung an die gewünschte Zielgruppe

Weitere wertvolle Infos in unseren FAQs

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Besichtigungstermine

Steht die Immobilie zur Besichtigung bereit, sollte man zunächst kontinuierlich erreichbar sein. Potenzielle Käufer werden schnell vergrault, wenn sie (z.B. weil es zu viele Anfragen gibt) den Verkäufer nicht erreichen. Der Verkäufer sollte wirklich ernsthafte Kaufinteressenten zunächst herausfiltern, um so die Zahl der Besichtigungsanfragen in Maßen zu halten. 

Bei der Besichtigung muss dann auf jede Aussage geachtet werden – alles, was der Verkäufer sagt, kann verkaufsfördernd oder -schädigend sein, auch zu emotionale Worte können den Käufer irritieren. Manche Aussagen können später sogar zu Rechtsstreitigkeiten führen, wenn sie missverständlich formuliert wurden. Hier also am besten jedes Wort auf die Goldwaage legen!

Nicht zuletzt sollte man bei der Durchführung von Besichtigungsterminen auf eine optimale Präsentation der Immobilie achten sowie ausreichend Zeit einplanen und bei der Terminvereinbarung flexibel sein – schließlich ist nicht jeder Kaufinteressent auf Ihr Zeitmanagement abgestimmt!

Weitere Infos in den FAQs

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Rund um den Notartermin

Der richtige Käufer ist gefunden. Wenn der Preis noch nicht feststeht, sind geschickte und gut vorbereitete Verhandler jetzt im Vorteil. Um sicherzugehen, dass der Käufer solvent ist und es später nicht zu Liquiditätsproblemen kommt, sollte immer eine Bonitätsprüfung vorgenommen werden. Dies erledigt in der Regel der professionelle Immobilienpartner/Makler.

Anschließend geht es – neben weiteren bürokratischen Aufgaben – um den Kaufvertrag und die Vertragsabwicklung durch einen Notar. Der Kaufvertragsentwurf sollte Käufer und Verkäufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit er noch eingehend geprüft werden kann. Im Entwurf sollten bestimmte Klauseln vorhanden sein, um den Verkauf problemlos abwickeln zu können.  

Die nötigen Details eines Kaufvertrags sind in unseren FAQs aufgelistet.

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Nach dem Notartermin

Das Ziel ist erreicht: Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Herzlichen Glückwunsch! Bevor Sie sich nun von den Strapazen des Verkaufs erholen, müssen noch die Vorbereitung des Übergabeprotokolls und die Schlüsselübergabe erledigt werden. Denn erst wenn alle Formalitäten richtig durchgeführt wurden, sind künftige böse Überraschungen ausgeschlossen und der Verkauf somit erfolgreich abgeschlossen. 

Weitere Details zu den Schritten, die nach einem Notartermin noch relevant sind, können Sie in unseren FAQs nachlesen. Wenn Sie sich auch danach noch unsicher fühlen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – die Profis von ImmoZirkel beraten Sie jederzeit gerne! 

Sie wünschen sich Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie – oder haben ein anderes Anliegen? Wir sind gerne für Sie da! 

FAQ

Wie können wir Ihnen helfen?

Die Immobilienbewertung ist die wichtigste Basis für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Sie bestimmt den Verkaufspreis. Oftmals steht jedoch die subjektive Einschätzung des Eigentümers den objektiven Kriterien wie Lage, Zustand oder Immobilienart im Wege. Hier ist fundierte Sachkenntnis gefragt, denn eine nicht marktgerechte Werteinschätzung und Preisfestlegung verprellt potenzielle Interessenten und lässt das Angebot nicht seriös erscheinen.

Für eine realistische Marktwertermittlung sind verschiedene Faktoren zu beachten. 

Der Inlandsmarkt:
In Deutschland gehen die Immobilienwerte seit 20 Jahren stetig nach oben. Immer mehr Menschen möchten Immobilien kaufen; die gesellschaftliche Einstellung zum Wohneigentum hat sich geändert.
Bei staatlichen Förderungen für Wohnungs- und Hausbau wird der durchschnittliche immobilienwert gesenkt, da mehr Angebot besteht.
Stagnation und Knappheit des Angebots erhöhen die Nachfrage. 
Durch niedrige Leitzinsen steigt die Nachfrage, da potenzielle Käufer leichter Kredite bekommen. 

Der lokale Markt:
Faktoren wie Lage, Infrastruktur und regionaler Arbeitsmarkt beeinflussen die Preisermittlung.
Andere Immobilien in gleicher Lage profitieren ebenso davon, was wiederum bedeutet, dass es einen Höchstpreis gibt, den man durch Renovierungen und Verbesserungen erreichen kann.
Mit steigendem Mietertragspotenzial steigen auch die Immobilienpreise in einer Region.

Besonderheiten der Immobilie
Sogenannte Liebhaberobjekte oder Immobilien mit einzigartigen und/oder besonderen Ausstattungsmerkmalen können den Marktwert steigern. Manchmal aber wirkt die Immobilie durch sie auch „zu besonders“. Mögliche Besonderheiten sind z.B. 

  • Holzfußboden
  • Heimkino
  • Historische Dekorationen 
  • Schwimmbäder

Ob es sinnvoll ist, vor der Ermittlung des Marktwertes noch einmal in die Immobilie zu investieren und sie in Stand setzen zu lassen, kann im Einzelfall nur ein Fachmann einschätzen. Fragen Sie hier einen Immobilienprofi um Rat! Er wird zwischen sinnvollen und unnötigen Investitionen unterscheiden können, denn je nach Objektart, Objektalter und der angestrebten Käuferzielgruppe ist eine ggf. hohe Investition in die Bestandsimmobilie lohnend oder nicht. In jedem Fall sollte die angestrebte Wertsteigerung höher sein als die anfallenden Kosten. 

Bei einer „schnellen“ Online-Wertermittlung liegen folgende Nachteile vor:

  • Die Daten kommen oftmals aus Quellen, die öffentlich zugängliche Angaben und lediglich Durchschnittswerte  zu Grunde legen. 
  • Die Dynamik des Bodenrichtwerts wird nicht mitberücksichtigt.
  • Die Werte sind  häufig nicht aktuell.
  • Oftmals werden Angebotspreise und nicht tatsächliche Verkaufspreise herangezogen.
  • Die Individualität der Immobilie (Besonderheiten oder Mängel) wird nicht mitberücksichtigt.

Fazit: Der ermittelte Wert ist häufig nicht realistisch.

Eine professionelle Marktpreiseinschätzung durch einen qualifizierten Makler oder zertifizierten Sachverständigen stellt sicher:

  • Sachverständige Herangehensweise bei der Wertermittlung
  • Detaillierte individuelle und auf das Bewertungsobjekt abgestimmte Wertermittlung unter Berücksichtigung örtlicher Marktdaten
  • Berücksichtigung wertrelevanter Objekteigenschaften 

Je nach Immobilienart benötigt man bestimmte Dokumente für den Verkauf. Der folgende Link führt Sie zu einem Überblick über die für den Immobilienverkauf nötigen Dokumente. Auch erfahren Sie, wie Sie sich helfen können, wenn etwas fehlen und bei den Ämtern nicht erhältlich sein sollte.

Weitere Infos

Zur Ermittlung der Wohnfläche gibt es verschiedene Möglichkeiten; u.a. kann man nach DIN277 vorgehen. In der Regel wird die Wohnfläche in Deutschland gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ermittelt.

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Um die eigene Immobilie zu verkaufen, sollte man verkaufsfördernde Werbematerialien erstellen. Gute Werbematerialien sollten folgende Punkte beinhalten:

  • Farbige, möblierte, moderne Grundrisse, damit die Interessenten sich schon vorab ein konkretes Bild machen können und ungefähr wissen, was sie bei der Besichtigung erwartet.
  • Objektfotos durch einen professionellen Fotografen – hochwertige Fotos wirken verkaufsfördernd.
  • Umfeldanalyse mit Einwohnerstruktur, Infrastruktur (Schulen, medizinische Versorgung, Freizeitangebote, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Einkaufsmöglichkeiten usw.). So erhalten Interessenten schon viele relevante Informationen und sind im besten Fall noch interessierter an der Immobilie, da sie zu ihrem Gesuch passt.
  • Aussagekräftige Texte zur Beschreibung von Immobilie, Ausstattung und Lage. Hier sollte man besonders auf die Vorzüge der Immobilie eingehen. Negative Punkte sollte man erst bei der Besichtigung ansprechen und möglichst charmant verpacken.
  • Professionell erstelltes Exposé
  • Das Marketing sollte zielgruppenorientiert sein.

  • Fehlende Unterlagen (z.B. fehlender Energieausweis oder falsche Wohnflächenberechnung) können Interessenten vergraulen und das Immobilienangebot als unseriös darstellen – unter Umständen sogar hohe Geldstrafen zur Folge haben.
  • Zu hohe oder zu niedrig angesetzte Verkaufspreise (verprellen Interessenten bzw. haben zu hohe Nachfrage zur Folge, die man nicht bewältigen kann)
  • Unprofessionelle Fotos (schrecken Interessenten ab)
  • Fehlende Selektion bei den Interessenten (hat oftmals Besichtigungstourismus zur Folge – wer Zeit sparen will, sollte ungeeignete Interessenten unbedingt schon im Vorfeld aussortieren).

Zunächst sollte der Verkäufer immer erreichbar sein, um Interessenten nicht zu verlieren. 

Es sollten nicht alle Interessenten zu einem Termin eingeladen werden, sondern nur diejenigen, die ernsthaft Interesse zeigen. Auch sollte der Verkäufer schon im Vorfeld herausfinden, ob der Interessent sich das Verkaufsobjekt leisten kann. 

Gehört der Interessent zur Zielgruppe? Bei Nachfragen (z.B. zum sozialen Hintergrund, den privaten Plänen usw.) stellt sich evtl. heraus, dass die Immobilie gar nicht zu ihm passt. 

Bei der Besichtigung sollte man die Vorteile und Besonderheiten der Immobilie besonders unterstreichen, aber auch auf Mängel hinweisen, um Ärger im Nachhinein zu vermeiden. Achtung: Man sollte die Immobilie nicht schönreden, sondern gemäßigte Aussagen treffen, damit man nicht unglaubwürdig wird.

Aussagen nehmen Interessenten oft als verbindlich wahr! Deshalb nur über echte Tatsachen sprechen – andernfalls könnte es in der Zukunft evtl. sogar rechtliche Probleme geben!

Die Immobilie möglichst gut präsentieren – ggf. eine Firma für Homestaging engagieren. Ordentlichkeit und Sauberkeit sind ein Muss, ansprechend gestaltete Räume steigern das Interesse. 

Leider nicht immer – manchmal springen Käufer im letzten Moment doch noch ab. Das kann verschiedene Gründe haben: die Finanzierung klappt nicht, weil die Bank sich querstellt, oder bei den Käufern handelt es sich um ein Paar, das sich zur Trennung oder dann doch gegen das Zusammenleben entschließt.

Daher sollte man auch nach Erteilung einer Kaufzusage noch Kontakt zu anderen Interessenten halten. Erst nach der notariellen Beurkundung ist alles rechtlich sicher. 

Vor dem Notartermin sollten folgende Details geklärt werden: 

  • Bonität des Käufers sicherstellen. Der Käufer sollte unbedingt eine Finanzierungsbestätigung oder einen anderen Nachweis zur Zahlung des Kaufpreises erbringen (der Notar überprüft die Finanzierung nicht!).
  • Grundschulden sollten vorzugsweise bei der Beurkundung des Kaufvertrages mit beurkundet werden. Dies ist ein weiteres Indiz dafür, dass die Finanzierung des Käufers gesichert ist.
  • Der Notartermin sollte zeitnah nach Kaufzusage des Käufers und Vorlage seiner Finanzierungszusage vereinbart werden. So kann verhindert werden, dass der Käufer es sich doch noch einmal anders überlegt. 
  • Unterlagen und Informationen für den Notar so schnell wie möglich übermitteln, damit der Kaufvertragsentwurf auch schnell erstellt werden kann. 

Bei Finanzierung der Immobilie müssen der Bank folgende Dokumente zur Verfügung gestellt werden (viele Banken vergeben keine Besprechungstermine, wenn die Objektunterlagen fehlen!):

  • Grundbuchauszug (Dauer circa eine Woche), 
  • andere Unterlagen (Beschaffungsdauer teilweise noch länger)


siehe Punkt 5 in unseren FAQs

Der Kaufvertrag sollte alle Vereinbarungen, die mündlich bzw. schriftlich getroffen wurden, beinhalten und vor der Unterzeichnung gründlich geprüft werden. Zeitliche Vorgaben und Übernahmen von Einrichtung werden festgehalten. 

Der Kaufvertrag sollte folgende Informationen beinhalten:

  • Kontoinformationen
  • persönliche Daten
  • Informationen zur Immobilie (z.B. Wohnfläche)
  • Flurkarte
  • Grundbuchdaten und Informationen über Grundschuld
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Finanzierungsinformationen
  • Informationen zur Vermietung 
  • Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, sollte der Vertrag die Klausel „Gekauft wie gesehen“ beinhalten. 
  • Mängel, besondere Verabredungen und getätigte Aussagen sollten extra festgehalten werden, um Käufer und Verkäufer abzusichern.
  • Bei Neubauten besteht eine 5-Jahres-Gewährleistungsplicht. 

Nach der Beurkundung braucht es noch ein paar letzte Schritte, bis der Kauf komplett abgewickelt ist: 

  • Abwicklungszeit des Kaufvertrages: in der Regel drei bis sechs Wochen bis zur Erteilung der Kaufpreisfälligkeit (Überprüfung Vorkaufsrecht, Eintragung der Auflassungsvormerkung etc.).
  • Die Grundschulden können auch im Nachhinein bestellt werden. Wir empfehlen jedoch, die Grundschuldbestellung im Zuge des Kaufvertrages mit zu beurkunden. 
  • Nachdem der Notar die rechtlich einwandfreie Übertragung und Eintragung der Auflassungsvormerkung überprüft hat, kommt es zur Zahlungsaufforderung des Kaufpreises (Fälligkeitsmitteilung).
  • Wenn der Kaufpreis schließlich bezahlt wurde, kommt es zur Schlüsselübergabe. Hierbei empfehlen wir ein Übergabeprotokoll, in dem Mängel, Zählerstände, ausgehändigte Unterlagen, Schlüssel etc. festgehalten werden. 
  • Unbedingt Versorgungswerke, Versicherungen und ggf. Hausverwaltung (bei ETW) über den Eigentümerwechsel informieren!

Der Alleinauftrag ist ein Vertrag, der die Zusammenarbeit zwischen Makler und Verkäufer regelt (hinsichtlich Laufzeit, Leistungsspektrum, Konditionen, Rechten bzw. Pflichten für Auftraggeber und Auftragnehmer etc.). Er dient der Beauftragung eines einzelnen Maklers, ohne dass der Eigentümer selbst tätig wird. Seriöse Makler arbeiten nur mit Alleinauftrag, da sie auch erhebliche Kosten bei der professionellen Abwicklung eines Auftrages haben. Selbstverständlich werden die Rechte des Verkäufers nicht eingeschränkt, schließlich liegt die komplette Entscheidungsgewalt beim Verkäufer. 

Der Makler ist beim Alleinauftrag verpflichtet, dem vereinbarten Leistungsspektrum nachzukommen. Neben dem Alleinauftrag gibt es auch noch die allgemeine Beauftragung eines Maklers. Hierbei hat der Makler das Recht, aber nicht die Pflicht, tätig zu werden.

Die allgemeine Beauftragung mehrerer Makler kann den Verkauf einer Immobilie unnötig in die Länge ziehen und sich somit verkaufshindernd auswirken (nicht selten wird gegeneinander gearbeitet). Zudem kann es auf Interessenten unseriös wirken, wenn sie eine Immobilie bei verschiedenen Anbietern sehen, es können dadurch Zweifel an der Seriosität des Angebots aufkommen, bzw. kann damit assoziiert werden, dass es sich um eine Problemimmobilie handelt. 

Grundsätzlich gibt es keine Formvorschriften für die Beauftragung eines Maklers. Kunden wünschen oft keinen schriftlichen Vertrag, weil sie Angst haben, sich fest zu binden. Aber genau hier besteht die Gefahr, dass Vereinbarungen nicht eingehalten werden; ohne Vertrag gibt es weder auf Seiten des Auftraggebers noch auf der des Auftragnehmers eine Beweismöglichkeit. 

Ein weiterer Vorteil des Alleinauftrags: Mit ihm kann der Makler sich bei Behörden ausweisen, z.B. zwecks der Beschaffung von Dokumenten oder Klärung objektbezogener Sachverhalte.

Zur Wertermittlung einer Immobilie können verschiedene Verfahren angewendet werden.

1. Vergleichswertverfahren

Professionelle Gebäudegutachter nutzen das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Immobilie eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gegenübergestellt; die Preise werden abgeglichen. Dieses Verfahren eignet sich z.B. für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke oder Reihenhäuser; bei Eigentumswohnungen in Großstädten finden sich oftmals vergleichbare Wohnungen im selben Haus oder in derselben Straße...

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